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新常态下楼市动荡 2016年济宁楼市几大看点 - 济宁

来源:未知 作者:admin时间:2016-01-22 13:40手机看新闻

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  2015年是转折后平稳低迷的一年,经济缓步增长是新常态,购房者以更加理性的态度面对房地产跌宕起伏的现状,热门的地段、优质的住宅、完善的配套设施依然受到人们的追捧,相对之前大刀阔斧的开发相比,开发商也在适应新常态的情况下逐步进行调整,努力适应现状。

  过去的一年利好政策密集推出,限购和限贷的放开、货币政策5次降息5次降准、首付款比例降低、税收减免使得一些潜在的投资型购房需求释放出来,使得投资型购房者加速入市。公积金政策利好、二孩全面放开以及高层喊话去库存,使得刚需改善房的需求毫不逊色于刚需。家庭结构发生变化,一家三口变为一家四口,因此住房需求起码变为三居室,甚至四居室,这对未来改善型住房项目而言是利好。那么,2016年楼市怎么走,也成为了所有人都在深度思考的问题。

  2015年新常态下济宁楼市的动荡

  在过去的一年中,济宁市新建商品住宅销售环比价格低位运行,新建商品住宅2015年成交量大幅萎缩。房管部门数据显示,2015年网签成交量较往年有较大幅度下降,市场需求不足、高位库存等因素,严重制约了楼市交易,各房企现阶段的目标仍定位为“以价换量”,不少楼盘仍在消化存量的过程中过渡。

  在各分类价格指数普遍大幅走低的情况下,90-144平方米中等面积类型住宅销售价格波动较小,12月份90平方米-144平方米类型仅下跌2.6个百分点,不难看出,刚需一族是房地产市场中坚实的支柱。相对来说,二手住宅销售价格环比价格波动幅度减小逐步回暖,同比震荡回升。二手住宅价格和新建商品住宅价格走势略有差异,同比价格呈现明显上升迹象。二手住宅网签成交量逐步从低位走出。2015年1-12月济宁市二手房销售仍属淡季,但受上半年“330”房产新政和降息,以及下半年上学季学区房销售刺激影响,成交量逐步回升。针对全市城区范围来看,优质房源如学区房获得进一步热捧,但非优质房源如偏远位置房源仍无人问津。

  新年伊始新政频出楼市开启“救市”模式

  房贷第五次降息 为“老房奴”人群减负,2015年央行先后在3月、5月、6月、8月、10月进行了5次降息,降幅高达20.33%。但据了解,大多数银行采用的是次年调息的方式,因此,2015年的五次降息福利,要在2016年1月1日至15日才能执行。央行5次降息,利率创历史新低,也大大缓解了还贷族的压力。比如说,同样是贷款100万元,期限20年,经过5次降息后,月供将减少706.68元。2014年年底,五年以上商业贷款基准利率为6.15%,最新房贷利率已降至4.9%,直接利好买房群体。

  去年年初在济宁市区买了新房的小陈说:“下个月开始,按照新的贷款利率,我每个月的房贷可以少还好几百元呢。”小陈工作4年,家里拿出所有的积蓄帮他付了房贷首付,每月还贷占去了他大半工资,生活压力可想而知,但从今年1月开始的新贷款利率明显让他轻松了不少。

  楼市“去库存”依旧为救市主旋律

  对于三四线城市销售量持续下滑,亚豪机构市场总监郭毅认为,是由于部分三四线城市出现较为严重的供过于求。但三四线城市供大于求是现状,崩盘一说应该还形不成系统性风险。虽然一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力,但是大量的居民可能最终还要将家安在三四线城市。

  据据监控中心统计显示,截至去年7月22日,济宁城区共有20个项目新获24次预售许可证,获证房源64幢,新增入市房源10147套,新增入网面积为982650.35平方米。与2014年相比较,有了明显的减少,加上利好政策的刺激下,库存量相对也会有所降低。

  除了商品房的销售外,保障性住房是市民关心的又一个重点,记者采访市住建部门了解到,2015年全市计划改造棚户区项目115个、63650户均已全部开工。在改善城区环境的同时也加强了周围配套设施的建设,提高了市民的生活质量。截至2015到12月20日,全市筹建保障性住房4123套(含购买1344套),新增租赁补贴310户。保障性住房对应的都是低保家庭、低收入及住房困难家庭,为他们提供了居住的保障,因为这类家庭根本无力购买商品住房,所以对商品房的销售并不存在影响。国家发改委近日制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户方案,这将释放出不少住房和消费需求,为消化房地产库存提供“源动力”。但由于我市没有户籍限购政策,从根本上讲,此政策对我市也没有影响。

  房地产在拉动经济增长中扮演了重要角色。目前,房地产去库存备受关注,去库存到位,会将直接带动房地产投资的增长,从而推动中国经济的增长。如若能在保障房和商品房之间打通一条轨道,是一个“一石多鸟”的新思路。一方面,可以有效降低房地产的去库存量,另一方面,可以加快房地产的转型升级,解决好老百姓的住房需求。

  对于2016年来说,市场和政策的双重刺激对基本面较好的城市将带来积极作用,但对供过于求的城市提振作用仍然有限。济宁市基于三四线城市库存较高、二手房两极分化严重的现状来说,楼市行情暂时不会有太大的改观,但后续房地产市场还有多种可能性,包括政策上的降准降息、房企销售上的以价换量都有可能出现,购房者入市的积极性需要一步一步的慢慢提高。总的来说,新的一年里楼市如果希望出现进一步复苏迹象,必须建立在大势向好、存量消化较快的基础上。

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